有些房企依然在煎熬，断臂求生。

近期深圳一上市房企转让知名大型项目股权，引发深港两地资本市场关注。到嘴的肥肉要撕掉一块，足见企业资金告急。

这个企业就是深圳绿景地产，转让股权的项目就是大名鼎鼎、被称为深圳最大旧改——白石洲旧改项目。绿景是借壳在香港曲线上市的房企，股票简称绿景中国地产（00095.HK），6月7日绿景发布了出售股权公告，A股房企龙头万科注资23亿元入股绿景旗下的深圳白石洲旧改项目。

公告显示，智慧城市发展有限公司、深圳四达实业发展有限公司及万科旗下深圳市深全房地产开发有限公司订立认购协议。万科向四达实业注资23亿元，其中1.713亿元将注入注册资本，结余21亿元将入账列为四达实业的资本储备。认购完成后，万科将持有四达实业8%股权，绿景中国股权将由100%摊薄至92%。

据悉，四达实业控制深圳白石洲旧改项目公司深圳市绿景天盛实业有限公司。白石洲旧改是绿景的主要城市更新项目之一，位于深圳市南山区沙河街道，临近华侨城。该项目被列为深圳城中村旧改航母，总面积46万平方米，计容面积高达358万平方米。项目分四期开发，目前一期已顺利动工，并已进入实质性开发阶段。市场估计货值在300-400亿左右，预期2023年可达到预售条件并开盘。万科不参与该项目第一期及第二期开发及运营，且无权获得该项目一二期利润分配，并无需对其任何负债负责。万科分享的是三四期的利润分配，与绿景中国分别按照20%、80%的利润分配。

核心资产，搞定极难

绿景白石洲旧改项目正式名称为：白石洲沙河五村城市更新单元。项目南临深南大道及白石洲地铁站，东面毗邻华侨城波托菲诺，东临沙河东路。地理位置堪称深圳城市核心区。

根据发布的规划草稿显示，沙河五村城市更新单元用地面积约48.01万㎡，拆除用地面积约45.95万㎡。改造后计容积率总建面高达347.96万㎡。深圳南山城市更新管理局曾表示，若顺利推进，白石洲是目前深圳计容建面最大的旧改项目。其中住宅125万㎡，商业、办公及旅馆业104.5万㎡，商务公寓112万㎡，公共配套设施6.5万㎡，容积率11.5。可见项目是个巨型综合体。

从规划草案看，住宅仅占项目总面积的比例约为36%，还包括回迁房，单靠住宅的销售资金，难以完成项目的整体开发。现在深圳各类房产中，商品住宅才容易变现，是项目回收资金的关键。若住宅比例太小，销售住宅回款太少，难以支撑开发运营综合体。

商业、办公及酒店总建面约达104.5万㎡，约占了项目总建面的30%。现在深圳的商业、办公严重过剩，招租难，经营更难，销售也是十分困难。建设超百万规模的商办建筑，不但投资巨大，而且回升成本十分漫长。商办物业无论是销售还是运营，都十分困难。商务公寓也是难卖的物种，回款缓慢，项目商务公寓高达112万㎡，商务公寓如此巨量，堪称深圳单盘之最。若商务公寓若改成保障性住房，利润也是极低。

据悉，绿景白石洲旧改项目可售面积分别约为，一期约20万㎡、二期约10万㎡、三期约60万㎡、四期约70万㎡，即三、四期占据了白石洲项目总可售体量的八成。前期拆迁、回迁投资大，但可售物业较少，可见项目前期压力更大。总体看，项目可售面积共约160万㎡，不到项目总面积的一半，投资巨大、压力巨大。

绿景中国对这一项目所需要耗费的资金并非没有预期，土地出让金、对村民的补偿金和建筑成本等都需要大量现金流。2021年，绿景中国便透露，整个白石洲项目的总投入为900亿元，其中一期200亿元、二期100亿元、三期300亿元、四期300亿元。

综合看，白石洲旧改项目绝对是深圳核心资产，也是中国一线核心资产。绿景推进白石洲旧改已超过十年，如此优质项目，耗费这么长时间，到头还是要卖股套现，是到了万不得已的地步。

绿景股价最大跌幅曾超80%

绿景地产，财务告急

过去两年间，绿景中国股价最高时为3.2元，今年3月份股价最低时至0.59元，股价最大跌幅曾达81.56%。股价总体走势是公司经营情况及财务状况的反映。近期引入万科投资后，绿景股价反弹了一下，但又回落。

根据绿景发布的财报统计，2021年绿景营业收入约43.78亿元人民币，同比下降约19.29%。2021年已是绿景连续两年收入下降，2021年的营业收入还低于楼市艰难的2018年。主要是近两年绿景入市的项目不断减少。

2021年绿景中国归属母公司净利润约为11.53亿元人民币，同比大降约66.61%，是绿景近7年净利润下降幅度最大的一年。2021年的归母净利润，同样低于楼市艰难的2018年。利润大幅减少，白石洲旧改投入不断增加，绿景实在难抗。

公司利润不断减少，负债却在不断增加。至2021年末，绿景负债合计约555.01亿元，创公司历史最高。可售项目不断减少，利润不断减少，负债越来越多，公司经营压力无疑越来越大。

绿景中国2021年财报显示，报告期内该公司三条红线踩一条，现金短债比为0.68，不符合监管要求；净负债率81.2%；剔除预收款后的资产负债率64.8%。债务方面，绿景中国现金及现金等价物为39.07亿元，一年内到期的有息负债则为98亿元。

综合看，近两年绿景可售项目减少，净利润也大幅减少，负债不断增加且创新高。白石洲旧改项目，规模巨大，前期投资巨大，绿景财务不堪重荷，现金流极缺。在这样的背景下，绿景不得不出售白石洲旧改项目的股权。

这次万科入股绿景的条件也十分苛刻。万科投入23亿元，占有项目公司的股权是8%，但分享利润的比例高达20%。另外还有“兜底协议”，倘若白石洲项目公司未能于2025年12月31日前就项目第三、四期取得所有四项证书或许可证，或买卖双方未能就项目第四期整体发展规划达成协议，万科可选择退出，并由绿景中国回购股权，且回购代价至少为12%的年回报率，这个年利率高于绝大部分融资贷款利率。可见，万科有钱就是“硬气”，绿景差钱，就是“服软”。